Immobilier : le secteur résiste malgré une conjoncture difficile

Le marché de l’immobilier peine à reprendre des couleurs. Le ralentissement de l’activité, qui dure depuis des années, donne du fil à retordre à tous les opérateurs, dont les agents immobiliers. Après l’euphorie des années 2005 à 2010 où la production de logements, les transactions et les prix étaient en forte hausse, ce qui permettait à ces intermédiaires d’empocher des commissions conséquentes, «Aujourd’hui, l’activité tourne au ralenti et plusieurs agences connaissent de sérieuses difficultés. Il y en a même plusieurs qui ont déposé le bilan. Les intermédiaires qui résistent sont ceux installés à Rabat et Casablanca», affirme Mohamed Lahlou, président de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI). Il faut dire qu’en plus de la morosité de l’activité, les 500 agences immobilières structurées du Royaume sont pénalisées par les opérateurs informels qui dérèglent le marché. «Ils ne créent pas de la valeur, ils ne disposent pas de bureaux physiques et opèrent depuis les cafés ou leurs domiciles. Ils ne payent pas d’impôts et rendent la concurrence de plus en plus féroce», confie un agent immobilier préférant garder l’anonymat.

Pour résoudre ce problème, un projet de loi porté par le ministère de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, sur proposition de l’association professionnelle, vise à organiser le secteur et l’assainir de la branche informelle. Il devrait, une fois adopté, instaurer des conditions d’accès à la profession et d’exercice du métier favorables à la fois aux opérateurs et à leurs clients. Ce qui devrait revitaliser le secteur et redorer le blason de l’agent immobilier.

Le métier nécessite des compétences commerciales, techniques et juridiques

Quoi qu’il en soit, même si le secteur n’est toujours pas encadré, devenir intermédiaire immobilier ne s’improvise pas. Se lancer et se démarquer dans cette activité nécessite plusieurs compétences. «Mis à part l’aspect commercial, un agent immobilier doit maîtriser un certain nombre de notions non seulement techniques mais aussi juridiques. Il doit savoir lire et concevoir une note de renseignement, un contrat de vente, un contrat de location et avoir des connaissances en matière de fiscalité immobilière», affirme le propriétaire d’une agence immobilière. Et vu que la force d’un agent immobilier réside dans son réseau relationnel, il devra impérativement posséder un portefeuille clients assez large qu’il devra fructifier par la suite. Ceci dit, se lancer dans ce business ne nécessite pas un fonds de roulement important. L’agent devra bien entendu supporter tout au long de son exercice des charges récurrentes, notamment des charges locatives, de personnel, de services (eau, électricité…), de communication (insertions publicitaires, flyers, site web, etc) ou encore des frais de déplacement occasionnés lors des visites des lieux, de rencontre des clients ou même de voyages. D’un autre coté, le chiffre d’affaires est bien entendu très variable dans cette branche d’activité. Hormis le volume des transactions traitées, il est intimement lié aux différents taux de commission appliqués selon la nature du produit objet de l’intermédiation (voir encadré). Ces taux de commissions ne sont d’ailleurs pas standardisés et sont souvent négociés par les deux parties (client/agent immobilier).

En tout cas, dans la conception actuelle du marché, la ventilation du chiffre d’affaires a nettement changé depuis quelques années, à en croire les opérateurs. «Aujourd’hui, le gros du chiffre d’affaires est généré par la location résidentielle et professionnelle. Avec la nouvelle loi sur les baux commerciaux, les propriétaires sont moins réticents à louer leurs locaux commerciaux», déclare M. Lahlou. Rappelons dans ce sens que grâce à cette nouvelle loi 49-16 sur le bail commercial, entrée en vigueur le 11 février dernier, les propriétaires de locaux commerciaux, souvent désavantagés par rapport à leurs locataires, sont dorénavant en droit de bénéficier d’un traitement plus équitable.

Concernant les commissions sur les transactions qui représentaient une bonne partie du chiffre d’affaires, que ce soit en volume ou en nombre il y a quelques années, elles sont actuellement de plus en plus faibles. «De nos jours, certaines agences immobilières font au mieux une transaction par an», confie M. Lahlou. «Parce qu’à la base les transactions se font rares aujourd’hui et la tendance actuelle est à la location», appuie-t-il, avant d’ajouter : «Dans les deux ou trois années qui viennent, les gens achèteront de moins en moins et opteront plutôt pour la location. D’ailleurs, beaucoup de promoteurs se mettent à construire des immeubles dans une optique de location».

Un avis partiellement réfuté par Cedric Elsener, DG de Maroc Immobilier Capital : «Devenir propriétaire d’un bien est le rêve ultime d’une bonne partie de la société marocaine. Si l’on se dirige vers la location, c’est surtout parce qu’on n’a pas le choix et parce que les conditions de financement refroidissent les personnes souhaitant devenir propriétaires». Toujours selon M. Elsener, «sur le premier trimestre de l’année en cours, la tendance était à la location résidentielle et professionnelle. Peu de ventes ont été enregistrées durant cette période. Mais depuis la deuxième moitié du semestre, la vente résidentielle a bien repris». Dans ce sens, un agent immobilier opérant à Casablanca affirme que son chiffre d’affaires est porté par les transactions résidentielles à hauteur de 30 à 40%». Plusieurs facteurs expliqueraient cette légère dynamique des ventes. «Nous avons réussi à baisser le prix de certains biens mis en vente. De plus, l’annonce d’une éventuelle augmentation des taux de crédit immobiliers avant l’été a été persuasive pour certains acheteurs qui se sont précipités pour signer leurs actes de prêt», conclut M. Elsener.

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