Maroc, la crise immobilière depuis 2011. À qui la faute ?

Depuis 2011, le secteur immobilier marocain n’arrive pas à renouer avec la croissance. Baisse du volume des transactions, stagnation des mises en chantier et essoufflement de la demande, autant de symptômes d’un secteur qui n’est pas prêt à se rétablir sur le court et moyen termes. L’intervention de l’Etat pour relancer ce secteur, notamment, en matière fiscale n’est pas, du moins, concertante. Sur ce dernier point, les opérateurs immobiliers sont unanimes : l’Etat est coupable !

En effet, une rapide lecture de l’ensemble des dispositions fiscales mises en place par le gouvernement depuis 2013, permet de constater que le mot d’ordre est la sur-taxation de l’immobilier. Cette logique va à l’encontre des mesures espérées pour donner un nouvel élan à ce secteur.

La 1ère manifestation de la politique fiscale agressive du gouvernement envers le secteur immobilier est intervenue au terme de la loi de finance de 2013. Celle-ci a prévu l’augmentation des impôts sur les profits fonciers réalisés à la vente de terrains nus situés en périmètre urbain de 20% (taux unique) à 20%, 25% et 30% selon la durée de possession. Cette disposition fiscale visait entre autres à lutter contre la spéculation foncière, et ce en accroissant la taxation sur les profits immobiliers. Toutefois, elle a eu un effet inverse, dans la mesure où elle a causé sur le coup un repli du nombre de transactions, a favorisé la pratique du noir ou encore érodé la marge bénéficiaire des aménageurs.

Le gouvernement n’en est pas resté là. D’autres mesures s’en sont suivies, à l’instar de la mise en place par la DGI d’un référentiel des prix des actifs immobiliers généralisé à l’ensemble des grandes villes du pays. L’objectif affiché étant de mettre en place un cadre de référence pour le calcul des taxes immobilières. Il s’agit certes d’une excellente initiative sur le principe. Néanmoins, un effort supplémentaire doit être consenti notamment pour éviter les redressements abusifs qui sont devenue une monnaie courante et qui pénalisent les ventes immobilières.

Un autre fardeau tracasse les promoteurs immobiliers. Il s’agit de la taxe sur les terrains non bâtis « TNB ». Cette taxe qui varie entre 4 et 20 dirhams le mètre carré, selon la situation du terrain, devient insoutenable. A titre, d’exemple le propriétaire d’un terrain mesurant 30.000 m² et situé dans une zone où la TNB est fixée à 15 Dhs/m², doit s’acquitter annuellement d’un montant global de 450.000 Dhs au profit de la commune. La problématique est d’autant plus grave pour les promoteurs qui possèdent un patrimoine foncier conséquent (+50 ha). Le drame ne s’arrête pas là, les promoteurs immobiliers font face à une énorme pression de la part des communes pour le recouvrement de la TNB. Ainsi, des méthodes musclées ont été récemment employées pour les obliger à payer, à l’instar du recours aux saisies conservatoires.

Autre mesure contestée : l’entrée en vigueur le 1er novembre du décret portant sur l’augmentation des tarifs des droits de la conservation foncière. Les hausses ont notamment touché aux droits de mutation de la propriété, qui sont passés de 1% à 1,5% (+50%) ainsi que certains droits fixes (500 Dhs au lieu de 450 Dhs, 100 Dhs au lieu de 75 Dhs, etc.). L’ANCFCC justifie cette augmentation à la fois par la nécessité d’actualiser ces frais qui sont figés depuis 1963, et aussi pour palier à l’accroissement des charges d’exploitation au vu des investissements colossaux qui ont été entrepris ces dernières années.

Vue sous un autre angle, cette mesure, qui profite à l’ANCFCC, semble constituer une fuite vers l’avant du gouvernement qui a préféré répercuter le coût de la banqueroute et des mauvais choix stratégiques de cette institution sur le consommateur final (citoyens, professionnels de l’immobiliers, investisseurs, etc.). De plus, l’argument stipulant que les droits fonciers sont restés inchangés depuis 1963 ne tient pas la route, puisqu’ils sont calculés en pourcentage de la valeur vénale du bien qui, elle, évolue au fil des années sous l’impulsion de l’inflation, le développement économique et urbain, la rente foncière, etc.

La volonté de l’Etat d’agir avec une main de fer sur la fiscalité immobilière est allée encore plus loin. En effet, le projet de la loi de finance de 2017, prévoit un taux unique de 6% pour l’enregistrement des acquisitions de terrains nus. Ce taux est fixé actuellement à 4% si le promoteur s’engage à construire dans un délai de 7 ans, et à 6% au-delà de ce délai. Ainsi, pour un promoteur désireux d’acquérir un foncier à 50 Mdhs, la hausse sera de 1 Mdhs. Cette hausse représente une charge supplémentaire que les promoteurs vont, sans aucun doute, répercuter sur le citoyen marocain dont le pouvoir d’achat est déjà déficient en conséquence de la politique économique austère et à caractère inflationniste du gouvernement.

Enfin, la signature, le 7 juin 2016, d’un accord-cadre entre la DGI et l’ANCFCC prévoyant le renforcement de leur coopération dans le domaine d’échange d’informations relatives aux transactions immobilières, laisse présager que d’autres mesures restrictives en matière de fiscalité immobilière seront mises en place prochainement.

En guise de conclusion, il semble que l’Etat a perdu sa boussole. La sur-taxation d’un secteur en crise constitue un acte irréfléchi et contraire à toute logique économique cohérente. Au vu de ce qui a précédé et en considérant les différents indicateurs du secteur, il ne faut nullement s’attendre à une reprise possible sur le court et moyen termes, puisque la crise est loin d’être conjoncturelle ; Pire encore, elle est bel est bien structurelle !

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Publié le : 23/05/2018 - Mis à jour le 14/04/2024 par Jean Luc Lecorney - immohammedia

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